فرض کنید که خانه‌ای که شما قصد خرید آن را دارید، دارای کولرگازی یا هود است. آیا فروشنده حق دارد پیش از تحویل ملک کولرگازی یا هود را باز کرده و به شما تحویل ندهد؟ تجربه سال‌ها فعالیت گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نشان می‌دهد که نوشتن جزییات ملک در قولنامه می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات در آینده شود.
فراموش نکنید، ملکی که قصد خرید آن را دارید، یک کالای برند (مثل گوشی تلفن همراه) نیست. بنابراین جزییات و ویژگی‌های خاص خود را دارد. برای پیشگیری از هرگونه اختلافی، تمام جزییات آن را در مبایعه نامه بنویسید.
چرا باید شرایط فسخ در قولنامه به صورت شفاف نوشته شود؟
زیرا پس از عقد قرارداد هیچ بهانه ای برای فسخ قرار داد از طرف هیچ کدام از طرفین نباشدمگر
در شرایط خاص که در زیر به آنها اشاره شده است:
_ شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است.
_ مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند.
_ زمانیکه طرفین نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن تفاسخ می گویند.
بخش عمده‌ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک موجود
است. به عنوان مثال کلید پی بردن به تمام موارد زیر یا مستقیما در سند ملک است یا با
کمک مطالعه سند ملک محقق می‌شود.
موقوفی بودن ملک
در رهن بودن ملک
ورثه ای بودن ملک
پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص)
از دست دادن ملک با تمام شدن مدت اجاره:
بعضی‌های تصور می‌کنند با اتمام مدت اجاره عرصه، اداره اوقاف یا سازمان متولی ملک را از
خریدار پس گرفته یا برای او مزاحمتی ایجاد می‌کند. اما این تصور اشتباه است.
دو نکته در این زمینه قابل ذکر است. نکته اول اینکه معمولا مدت اجاره عرصه در املاک اوقافی
بیش از یک سال (حتی تا 99 سال) است. سازمان اوقاف یا متولی مربوطه بعد از پایان این مدت
به راحتی قرار داد اجاره عرصه را تمدید می‌کند.
نکته دوم این که متولی ملک اوقافی که عرصه ملک را به شما اجاره می‌دهد، در صورتی که تخلف
خاصی در آن ملک انجام ندهید، هیچگونه مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند. بنابراین نگرانی از
بابت موضوع اجاره بی‌مورد است. شما می‌توانید با خیال آسوده از ملک اوقافی خریداری شده در
چارچوب قانون استفاده کنید.
زیاد بودن مبلغ اجاره:
مبلغ اجاره‌ی عرصه املاک اوقافی به هیچ وجه قابل مقایسه با اجاره املاک شخصی نیست.
این مبلغ در حدی پایین است که اکثر افرادی که ملک وقفی می‌خرند، به جای اینکه اجاره را ماه
به ماه پرداخت کنند، مبلغ اجاره را سالانه پرداخت می‌کنند.
تصورات اشتباه دیگری هم در باره املاک اوقافی وجود دارد. مثل اینکه برای انجام هر کاری در
ملک اوقافی باید رضایت سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (در املاکی که متولی آن سازمان
اوقاف نیست) را جلب کرد. این تصورات اغلب اشتباه و از روی ناآگاهی است.
چرا قیمت ملک اوقافی و شخصی متفاوت است؟
چیزی که ماهیت ملک اوقافی از ملک شخصی را متفاوت می‌کند، مسئله مالکیت در عرصه و
اعیان است.
زمین هر ملکی، عرصه آن ملک است. فرقی ندارد این ملک یک ساختمان باشد یا یک باغ. در
بعضی تعاریف در خصوص اعیان گفته می‌شود: هر چیزی که روی این زمین ساخته شود، اعیان
ملک به حساب می‌آید.
جهت بر طرف شدن ابهامات بهتر است برای توضیح اعیان از این تعریف استفاده کنیم: «هر
چیزی در عرصه، که ساخته دست بشر است، جزو اعیان به حساب می‌آید».
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
در چند سال گذشته سرمایه گذاری در حوزه ملک و املاک به شدت رو به افزایش بوده است .چون حدودا بدون خطر ترین روش سرمایه گذاری به حساب می آید.
جدول پایین روند رشد سرمایه گذاری ملک در 4 سال اخیر در کشورهای آمریکا،کانادا،ایران،انگلیس وفرانسه هست .
با توجه به آمار روند رشد خریدوفروش ملک در 5 کشور ،بهترین روش سرمایه گذاری درحال حاضر سرمایه گذاری در ملک می باشد.
یکی از معروف ترین شیوه های سرمایه گذاری در کشور ما سرمایه گذاری در املاک
به حساب می‌آید می‌توان بیان کرد که این مدل سرمایه‌گذاری یک شیوه عمل برای
حفظ سرمایه به حساب می‌آید و همان مقدار که سود می دهد و می تواند باعث بالا
رفتن سرمایه گردد.
اگر بدون آگاهی و اطلاعات در این بازار وارد شوید و همان مقدار هم ریسک خواهد
داشت، پس باید اصولی که برای سرمایه گذاری در املاک وجود دارد را به درستی
بدانید؛ در ادامه برخی از اصول و قواعد سرمایه گذاری در املاک را بیان خواهیم کرد.
بررسی فضای بازار:
اولین قاعده برای وارد شدن به بازار مبل و سرمایه گذاری در املاک بررسی دقیق بازار
می باشد به این معنا که هنگامی که شما قصد دارید سرمایه گذاری در املاک نمایید
بازار به سقف قیمتی نرسیده باشد.
موقعیت سنجی:
اصل دوم می‌گوید موقعیت سنجی باید از دو نگاه متفاوت انجام گیرد اول در رابطه
با منطقه و محله ای که قصد دارید در آن منطقه خریداری کنید و دو مقیاس کردن
موقعیت خانه با بقیه خانه های در کنار آن در همان محله به عبارت دیگر باید در
جایی خانه خریداری کنید و سرمایه گذاری نمایید که محل پیشرفت باشد.
تقاضا:
تلاش کنید سرمایه گذاری را بر روی خانه و ملکی انجام دهید که نسبت به بقیه
خانه ها تقاضا و درخواست بیشتری برای خرید دارد از تقاضا و درخواست برای فروش
و نقدشوندگی خیلی مهم خواهد بود.
قیمت مناسب:
برای خریداری و سرمایه گذاری در املاک باید خانه را انتخاب نمایید که قیمت آن
مناسب باشد تا شما هم با فروش آن بتوانید به سودی برسید رعایت نمودن این
قواعد و اصول و دقت به آنها خواهد توانست منجر به یک سرمایه گذاری مناسب و
با بازدهی بالا باشد.
اساساً معنای سرمایه گذاری با سود و زیان خواهد بود یعنی شما نخواهید توانست
یک مدل از سرمایه‌گذاری را پیدا نمایید که فقط سود داشته باشد سرمایه گذاری در
املاک هم از این قاعده مستثنی نخواهد بود خریداری خانه و ملک همانند خرید
نمودن هر چیز دیگر یکسری معایب و مزایای ویژه‌ای دارد از پر اهمیت ترین مزایای
سرمایه گذاری در ملک می توان به این موارد اشاره نمود.
کسب درآمد با اجاره بها:
مسکن که یک مدل دارای به حساب می آید می توانید به وسیله آن کسب درآمد
داشته باشید نرخ اجاره واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر جهش خیلی خوبی را
داشته است شما می توانید به وسیله آن یک منبع درآمد پایدار برای خود داشته باشید.
کسب درآمد از پول رهن:
یکی دیگر از فواید خرید ملک بهره بردن از پول رهن به عنوان یک منبع درآمد خواهد
بود به این شکل که خیلی از صاحبان خانه به وسیله سرمایه گذاری این پول در یک
بازار درآمد کسب می نمایند.
کسب سود ناشی از تورم:
قطعاً از دلایل مهم سرمایه‌گذاری در هر زمینه به دست آوردن سود از راه افزایش تورم
در آن زمینه میباشد هر زمینهای تورم ویژه خود را دارد که در ارتباط به شرایط کلی
اقتصاد کشورمان نخواهد بود و شما خواهید توانست بستگی به تورم بازار ملک و
شرایط اقتصادی از سود سرمایه گذاری در املاک استفاده نمایید.
عدم نیاز به دانش تخصصی:
بیشتر بازارها مانند بورس و همینطور فرابورس نیاز به علم و دانش تخصصی برای
سرمایه‌گذاری خواهد داشت این چالش در زمینهای مسکن مقداری کمتر خواهد بود.
افزایش قیمت با نوسازی مسکن:
یکی از مزایای سرمایه گذاری در ملک به دست آوردن سود از راه نوسازی خانه خواهد
بود، به طور مثال شما خواهید توانست یک واحد مسکونی را نوسازی نمایید و به یک
واحد چند طبقه آن را تبدیل نمایید.
تغییر کاربری:
از جمله فواید سرمایه گذاری در ملک می توان به تغییر دادن کاربری آن و بهره گیری
از فواید احتمالی در این زمینه اشاره نموده و تغییر کاربری عموماً منجر به بالا رفتن
قیمت خانه و یا بهره بردن بیشتر از آن خواهد شد البته این فعالیت چالش‌های ویژه
دیگری را هم دارا می باشد.